Оценка здания с участком земли

Julian Alden Weir (1852-1919). Green Hills and Farmland.

Аналогичную статью, адаптированную к П(с)БУ (Украина) см. ТУТ

Учет земельных участков

Первоначальная стоимость земельного участка может состоять из: цены покупки (включая невозмещаемые налоги и пошлины), затрат на очистку территории (удаление лишних построек и пр.), вознаграждений юристам и комиссионных агентам по недвижимости. При этом затраты на ограждение, освещение, дорожное покрытие и другие виды благоустройства приобретенного участка относятся на отдельный счет «Объекты по благоустройству территории» ввиду ограниченности срока службы таких объектов (в отличие от земли). В отдельных случаях, если участок планируется эксплуатировать в течение ограниченного периода времени, в его первоначальную стоимость включаются предполагаемые затраты на ликвидацию последствий ведения хозяйственной деятельности на данном участке (восстановление экологического баланса окружающей среды и т. п.).

Земельные участки, здания, сооружения и все другие, возведенные на земле, специализированные и неспециализированные объекты IAS 16 рассматриваются в одной группе основных средств – «Land and building» (п.37 IAS 16), но учитываются по отдельности. Эти объекты являются обособленными друг от друга активами, и в целях учета разъединяются, даже если приобретались вместе (п.58 IAS 16).

Срок эксплуатации зданий ограничен, земля же ограничений по срокам не имеет; здания, как все другие объекты, амортизируются, но земля амортизации не подлежит. Земля – единственный вид основных средств, который не амортизируется.

И все же международными стандартами допускаются случаи, когда земля может иметь ограниченный срок службы, а, значит, подлежит амортизации (п.58 – п.59 IAS 16). К таким относятся приобретенные участки под каменоломни или участки под захоронение отходов. В этих случаях просчитывается срок полезной службы участка (до исчерпания или до заполнения) и, соответственно, начисляется амортизация. И это как раз тот случай, когда в первоначальную стоимость земельного участка включаются предполагаемые затраты на ликвидацию последствий ведения хозяйственной деятельности (п.16с. п.18 и п.59 IAS 16).

Пример. Оценка участка земли и здания на ней, приобретенных вместе.

Приобретен земельный участок с постройкой. Цена приобретения 150,0 тыс. у.е. Перед тем, как поставить его на учет, эту сумму распределили; соответственно, земля оценена в сумму 100,0 тыс. у.е., здание – 50,0 тыс. у.е.

Предположительно определен срок эксплуатации здания. Ликвидационная стоимость нулевая, поскольку ожидаемые затраты на ликвидацию (снос) этой постройки равны тем выгодам, которые, возможно, будут получены в качестве выручки от продажи тех материалов, что от нее останутся после разбора и демонтажа.

Через несколько лет цена земли поднялась, и участок был дооценен до 130,0 тыс. у.е. Это никак не влияет на стоимость здания, приобретенного когда-то вместе с земельным участком под ним. Здание продолжает амортизироваться исходя из первоначальной его оценки, т. е. по 2,0 тыс. у.е. в год.

Проводки в концепции МСФО

Операция/Счет Дебет Кредит
1. Приобретение ОС
Основные средства (Land account) 100000
Основные средства (Belding account) 50000
Денежные средства 150000
2. Амортизация здания (начисляется один раз в год)
Расходный счет1 2000
Амортизация 2000
3. Дооценка земли
Основные средства (Land account) 30000
Резерв переоценки 30000
4. Амортизация здания (продолжает начисляться ежегодно)
Расходный счет 2000
Амортизация 2000

Проводки в концепции ПБУ

Операция Дебет Кредит Сумма
1. Приобретение ОС (затраты на приобретение, включая оформление документов и все, из чего согласно п.11 и п.п.16-22 IAS 16 формируется historical cost) 08 60 150000
2. Ввод в эксплуатацию здания 01 08 50000
3. Начало полезной службы земельного участка (одновременно с вводом здания, на нем расположенного) 01 08 100000
2. Износ здания (за год) Расх.2 02 2000
3. Дооценка земли 01 83 30000
4. Износ здания (продолжается ежегодное начисление) Расх. 02 2000

По статье основных средств учитываются только участки, не предназначенные для продажи или сдачи в аренду. Если же земля приобретается с целью сдачи в аренду или для дальнейшей перепродажи, эта покупка квалифицируется как инвестиционный объект и подлежит учету в порядке, предусмотренном IAS 40 «Investment Property». Затраты, понесенные в связи с содержанием таких участков обычно капитализируются ибо связываются они с будущим доходом (от продажи земли), а не с доходами текущими.

1 Выбор счета зависит от того, какой цели служит здание.

2 См. примечание к предыдущей таблице.

методология бухгалтерского учета